José Luis Ayllón Carreño, Director Técnico del Instituto de Construcción y Desarrollo de Capeco: “El valor de oficinas que se oferta en Lima equivale a US$ 561.5 millones”

Por Guisella Vargas Ochoa

Las empresas inmobiliarias siguen apostando por los proyectos de edificios de oficinas en el país sin embargo ya se viene registrando un retraso en ventas por más de seis meses en el 24.74% de los casos, mientras el precio promedio por metro cuadrado se ha incrementado en 9.7%, precisó a Biznews.pe José Luis Ayllón Carreño, director técnico del Instituto de Construcción y de Desarrollo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

Sostiene que para evitar una sobreoferta de oficinas las inmobiliarias y constructoras tienen que ir adecuando la oferta con la verdadera demanda, comparando la velocidad de ventas mes a mes y estudiando la competencia entre los diferentes proyectos que hoy se presentan en el mercado.

¿Cuántos proyectos de edificios de oficinas hay actualmente en Lima que serán concluidos entre el 2015 y 2016?

El censo de obras del año 2013 registró la construcción de unos 70 edificios de oficinas en la ciudad de Lima. En este mismo se observó un crecimiento en el segmento de oficinas prime. Actualmente se desarrollan más de 30 nuevos proyectos de edificios con plazos de entrega hasta el 2016, los cuales estarán localizados principales en distritos como San Isidro, Miraflores y Santiago de Surco.

¿Cuánta inversión involucrarán y en qué zonas estarán principalmente?

El valor del mercado de oficinas que se oferta en Lima este año asciende aproximadamente a $ 561.5 millones de los cuales US$ 403,1 millones corresponden al sector Lima Top (Miraflores, San Isidro, La Molina, Surco y San Borja) y US$ 158.4 al sector Lima Moderna (Lince, Magdalena del Mar, San Miguel y Surquillo). Entretanto, el valor de mercado de oficinas vendidas en Lima en lo que va del 2013 asciende a US$ 271,2 millones con lo que se tendría un total de US$ 832,7 millones, entre vendidas y en oferta.

Ante la saturación de zonas prime como San Isidro y Miraflores, ¿qué otras zonas están explorando los inversionistas?

Sobretodo zonas en los distritos de Magdalena del  Mar y San Miguel.

¿Qué ventajas comparativas ofrecen estos distritos alternativos?

Están situados en distritos céntricos de no muy difícil acceso y con la ventaja de estar localizados a una distancia relativamente corta hacia el aeropuerto y puerto de Lima así como cerca de distritos como San Isidro donde se concentran la mayoría de oficinas de la capital.

Dado que hoy la oferta es de 1,813 oficinas, ¿qué porcentaje son para venta y qué porcentaje para arrendamiento?

Las 1 813 oficinas que detalla el estudio de Capeco son para la venta y el 48.6% de ellas comprende un área total de 306,500 metros cuadrados. Aparte hay otros  154,294 metros cuadrados de oficinas vendidas y 170,203 metros cuadrados de oficinas no comercializables que involucran las destinadas para uso propio y arrendamiento con lo cual suman un total de 630,997 metros cuadrados.

SOBRE OFERTA

¿Hay posibilidad de que surja en algún momento una sobreoferta o esto ya está ocurriendo?

El 75.26 % de la oferta de oficinas en Lima ingresó al mercado entre febrero y julio de 2013. El 15.95% ingresó entre agosto de 2012 y enero de 2013 y el resto (8.79%) antes de julio de 2012. De acuerdo al tiempo de ingreso al mercado y a nivel de precio, el retraso en ventas de oficinas (unidades en venta  por más de seis meses en el mercado)  en Lima asciende hoy en día a 24.74%.El mayor porcentaje de retraso en ventas se presenta en el rango de precio comprendido entre US$300 mil y US$500 mil con 63.30% y más del 40% se produce en el sector urbano Lima Top (Miraflores, San Isidro, Santiago de Surco).El próximo año se deberá comparar esta variable para determinar si el retraso en ventas se incrementa o disminuye.

¿Cómo se puede evitar que ocurra una sobreoferta?

Adecuando la oferta de oficinas con la verdadera demanda, comparando la velocidad de ventas mes a mes, estudiando la competencia entre los diferentes proyectos.

TENDENCIA DE PRECIOS

Hoy el precio promedio por metro cuadrado es de US$2,407 para el caso de oficinas ¿cuál es la tendencia de los precios, subirá o bajarán?

El año pasado el precio por metro cuadrado de oficina fue de US$ 2,194.Entre el 2012 y 2013 el precio por metro cuadrado de oficina se ha incrementado en 9.7%.

En el futuro, todo dependerá del grado de absorción de las unidades de oficinas, el tipo de oficina ofrecido, el valor agregado a ésta (servicios),  así como el lugar de localización. La tendencia de los precios se verá conforme el crecimiento económico del país y de las empresas y según se vayan desarrollando los proyectos de oficinas en Lima, donde el número es más bajo que en otras capitales de países vecinos como Santiago o Bogotá.

¿Qué innovaciones se observan en materia de construcción de edificios de oficinas y residencias en Lima?

Hay empresas conocidas en el mercado que están desarrollando edificios inmobiliarios con usos mixtos, es decir con viviendas y locales comerciales o viviendas y oficinas.

El precio de los departamentos se ha incrementado 20,7% en el último año. ¿Seguirán aumentando los precios? ¿Por qué?

A nivel de la oferta de departamentos, el precio promedio por metro cuadrado de departamento registrado en el año 2013 fue de US$ 1, 474 mientras que en el año 2012 fue de US$ 1 221.El precio por metro cuadrado de los siguientes años dependerá de la disponibilidad de terrenos (suelo urbano), el tipo de zonificación otorgada por los gobiernos municipales, el producto final de la vivienda, el distrito donde estas se ubique. También hay que considerar el incremento de la demanda de departamentos de precios bajos así como la escasez de mano de obra calificada. El precio máximo por departamento en oferta se produce en el sector urbano uno (Lima Top) con US$ 2´900,000 mientras que el precio mínimo por departamento en oferta se produce en el sector urbano seis (Lima Sur) con US$ 19,407. El mayor precio ponderado se produce en el sector urbano uno (Lima Top) con US$ 290 069.

DESACELERACIÓN

¿De qué manera ha impactado en el sector la desaceleración sentida a mediados de año?

La producción de la actividad edificadora nueva (iniciada entre agosto de 2012 y julio de 2013) asciende a un total de 4´ 365,112 de metros cuadrados, cifra que representa una reducción de 10.7% frente al monto registrado del pasado año.

¿Si se sigue construyendo al ritmo actual cuándo se podrá cubrir el déficit de vivienda en el Perú?

La producción actual de vivienda es de aproximadamente 50 mil unidades por año, lo que es una cantidad baja frente al déficit calculado en más de 1.8 millones. Para cubrir la demanda actual, tendrían que construirse unas 120 mil viviendas al año. 

El Estado está otorgando terrenos para la construcción de inmuebles, ¿qué tan atractivo están resultando estos proyectos?

Ejemplos como La Pólvora fueron exitosos. Recientemente, el Ministerio de Vivienda lanzó a concurso público el megaproyecto habitacional “Ciudad Alameda de Ancón” donde se construirán unas 12 mil viviendas para beneficio de unas 60 mil personas. El Fondo Mivivienda adjudicará a una empresa el terreno de 108 hectáreas destinado al megaproyecto que demandará una inversión de S/. 1,200 millones. Los precios de la vivienda fluctuarán entre S/. 50 mil y S/. 185 mil.  Otro proyecto estará ubicado en el distrito de El Agustino en el cual se adjudicarán 10 hectáreas en dos etapas ubicadas en las zonas de ladera, donde se construirán viviendas de edificios, rodeadas de muchas áreas verdes y zonas comerciales. En este proyecto los beneficiarios podrán adquirir las viviendas a través de los programas Mivivienda y Techo Propio. Igualmente, estudia habilitar terrenos públicos para que el sector privado construya viviendas en San Juan de Lurigancho. Otros proyectos se ubicarán en Olmos, Pucallpa, Chimbote, Trujillo, Piura y Tacna.

¿Qué obras de gran envergadura deben ser priorizadas por el Estado para evitar una mayor saturación de las vías?

Aquellas que puedan ser accesibles con sistemas de transporte masivo como por ejemplo el Metropolitano, un Metro o trenes suburbanos que podrían movilizar más eficazmente a la población la cual habitaría en zonas periféricas a la ciudad de Lima. Se podría coordinar en qué terrenos en desuso de otras comunas puedan ser promovidos en coordinación con el sector privado para la ejecución de unidades de vivienda y estudiar un planteamiento de un mejor uso de suelo. Para esto hay que incentivar la venta de terrenos y no subutilizarlos.