Jhan Rojo, gerente de Remax Consulting: “Sector ferretero crecerá en facturación a un ritmo de 8% por año”

Por Guisella Vargas Ochoa

Jhan RojoEl `boom´ inmobiliario en el Perú ha impactado favorablemente en el sector ferretero nacional a tal punto que los comerciantes de este rubro pueden llegar a facturar lo suficiente como para tener hasta diez puntos de venta. Sin embargo, una de las principales debilidades del sector es que no se encuentran fácilmente locales debidamente saneados para la venta. De ahí la idea de MG Huarochirí de desarrollar un megacentro comercial de 30 mil metros cuadrados en la popular zona de Las Malvinas, en pleno corazón del Cercado de Lima. El proyecto demandará una inversión de US$ 45 millones de los cuales US$ 20 millones fueron destinados únicamente a la compra del terreno.

Y una buena señal de que el negocio va viento en popa es que hace tan solo dos meses, la firma que gerencia el proyecto --Remax Consulting-- inició el proceso de ventas y ya logró colocar el 25% de los inmuebles. Jhan Rojo, gerente de Remax, asegura que este será un proyecto ganador en vista de que el sector crecerá en facturación al menos 8% por año, y podría elevarse a 10% incluso a pesar de la ligera desaceleración, razón suficiente para seguir apostando por este rubro manifiesta. De ahí que la empresa inversionista esté convencida de que podrá recuperar su inversión en tan solo dos años luego de realizar el repago del financiamiento de la obra que será concluida en octubre del 2014 e inaugurada a más tardar en enero del 2015, bajo el nombre de Plaza Ferretero.

¿Qué tan rentable puede resultar instalar un centro ferretero en la zona de Las Malvinas del Cercado de Lima?

A pedido nuestro, Arellano Marketing realizó estudios con la finalidad de analizar la demanda de locales en la zona, ya que allí no había proyectistas. Estos análisis nos permitieron identificar que los comerciantes ferreteros necesitan locales y que su capacidad de pago es muy alta. La mayoría de ellos ha evolucionado luego de haber sido ambulantes. Fueron ubicándose en locales que habían sido fábricas y se acomodaron como pudieron en un lugar como Las Malvinas, que está posicionada como un centro ferretero.

¿Y hasta cuánto pueden pagar esos comerciantes por la compra de un local en Las Malvinas?

Entre 14 mil y 15 mil dólares por metro cuadrado. Por eso es que estamos implementando 520 locales para venta y 160 para alquiler. En el caso del alquiler pueden pagar entre 20 y 25 dólares. Lo que ocurre es que hay un grupo considerable que alquila locales pero quieren ser propietarios y necesitan inmuebles debidamente saneados. En nuestro caso hemos planteado precios de venta que pueden oscilar entre 200 mil y 600 mil dólares, midiendo desde 12 a 30 metros cuadrados.

¿En cuánto tiempo estos comerciantes podrían recuperar su inversión?

En este caso el tiempo de recuperación puede ser de diez años, a diferencia de una vivienda u oficina que puede involucrar unos quince años según informes recientes del Banco Central de Reserva.

A LA PAR DE LA CONSTRUCCIÓN

¿En qué porcentaje crecerá la facturación del sector ferretero en Lima, durante este año y los siguientes?

A un ritmo de 8% por año, considerando que es impulsado por el sector construcción que crece entre 9 y 10 por ciento. Incluso podría llegar a crecer hasta 10%. Hay comerciantes que han hecho crecer tanto su negocio que ahora tienen tres o cinco locales e incluso hay algunos casos especiales en los que tienen hasta diez locales en su haber. La rentabilidad de los comerciantes ferreteros se da por la mayor cantidad de volumen de productos que se venden, más que por el precio unitario, por eso es que terminan convirtiéndose en importadores o representantes de determinadas marcas para ser más competitivos.

EL PROYECTO

¿Cuál es el perfil del comprador que visitará Plaza Ferretero?

Son maestros de obras, ingenieros, proyectistas o contratistas menores. Hay que recordar que el 85% de las edificaciones en el país son producto de la autoconstrucción. Pero también hay empresas grandes cuyas áreas de Logística también compran en Las Malvinas porque ahora los comerciantes han mejorado sus procesos de venta, incluso emiten cartas fianzas y en varios casos ya son importadores que venden localmente mercadería en grandes volúmenes. Igualmente, se espera la visita de amas de casa del sector AB y decoradores. Pensando en todos ellos, el centro comercial ha sido diseñado incluyendo escaleras mecánicas, ascensores panorámicos, estacionamientos privados totalmente seguros. Tendremos más de 60% cámaras de vigilancia, patio de comidas con cuatro restaurantes, centro financiero. Muy cerca hay puestos de control policial y las calles cuentan con mayor iluminación que antes, pues la Municipalidad de Lima está más preocupada por incentivar el desarrollo comercial del área.

Hay centros comerciales que carecen de una administración común que se encargue de la promoción y el marketing del lugar ¿Cuál será la forma de operar en Plaza Ferretero?

En nuestro caso nos quedaremos como promotores inmobiliarios al menos diez años para garantizar que las campañas publicitarias y la estrategia de comunicación sean efectivas. Además, las entidades financieras nos lo solicitan porque ellos son los que se quedan con la deuda y necesitan asegurarse de que el proyecto será exitoso para que luego no tengan problemas de morosidad.

¿Cómo marchan las ventas de los locales?

La promoción de ventas la iniciamos hace dos meses y ya hemos vendido el 25% de los locales. En unos ocho meses deberíamos estar concluyendo las ventas, lo que coincidirá con la culminación del casco estructural. Para entonces esperamos tener al menos el 80% de las ventas cerradas. Con ello tendríamos cubierto el pago de la construcción y el repago del crédito financiero.

¿En cuánto tiempo MG Huarochirí planea recuperar su inversión?

Lo normal en este tipo de proyectos son dos años luego de concluir el repago de la deuda al banco. Hay que tener en cuenta que aparte de los tradicionales compradores que son los ferreteros también hay inversionistas que compran locales u oficinas para luego revenderlos y obtener rentabilidad.

¿Cuál será el valor de reventa de los locales ferreteros?

En uno o dos años se podrán vender en 50% más. Además de los locales, incluimos en el diseño depósitos para que los comerciantes puedan guardar su mercadería. Estos se encuentran en los sótanos o en `mezzanine´ y a ellos se puede llegar directamente por una escalera. 

¿Cuál será la ventaja comparativa del centro comercial ferretero frente a competidores como Sodimac o Maestro?

Su ventaja es el precio y además en el centro comercial estarán organizados por tipo de productos, de modo que habrá un área de materiales de construcción, otra de iluminación, de pinturas. Pero la mayoría de nuestros competidores son campos feriales informales que en cualquier momento son cerrados por Defensa Civil.

De los US$ 45 millones que están invirtiendo, ¿cuánto se destinó a compra y saneamiento de terreno?

Nosotros nos hemos demorado año y medio en conseguir el terreno y sanearlo. En el terreno se ha invertido US$ 20 millones.  En la primera etapa los 4,225 metros cuadrados de área inicial se convertirán en 30 mil metros de área arrendable. Pero habrá una segunda etapa.

¿En qué consiste esa segunda etapa?

En la construcción de viviendas, precisamente pensando en los comerciantes que quieren vivir cerca a sus tiendas. Haremos dos torres de vivienda de veinte pisos.

¿Y cuándo concluirán esa obra?

Un año después de la entrega de los locales, cálculo que en octubre del 2015 más o menos. Estamos pensando en darle a los comerciantes un trato preferencial al momento de la venta, a modo de fidelización.

¿Cuántos departamentos construirán y de qué tamaño serán?

Medirán 80 metros cuadrados en promedio y serán 360 en total. El precio de venta promedio será más o menos de US$90 mil por cada departamento. Ya nos ha salido competencia así que queremos dar un precio preferencial a los comerciantes. Para todo el proyecto contamos con el Banco de Crédito como aliado, por ser el financista del proyecto.