Ing. Gino Layseca Zoppi, gerente general de Tinsa Perú: “No se construye un edificio de 23 pisos en Carabayllo porque la gente aún no está preparada para vivir en altura”.

Por Maritza Asencios

entrevista Tinsa Internacional desembarcó en nuestro país en el año 2007 de la mano de Certival, empresa con más de 10 años de trayectoria en la valoración de todo tipo de activos. Recientemente, Tinsa Perú presentó su Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin), motivo por el cual Biznews.pe conversó con el Ing. Gino Layseca Zoppi, su gerente general, para conocer cómo está el mercado inmobiliario, y también de la región latinoamericana teniendo en cuenta que el grupo tiene diversas filiales; y también para saber cómo debería crecer Lima.

¿Tinsa es una empresa española?

Tinsa se creó en el año 1985 en Madrid cuando 35 cajas metropolitanas rurales de esta región formaron la empresa. En el año 2010 fue transferida a un grupo de inversión americano, Advent Internacional, quienes son los actuales propietarios.  La compañía tiene sedes en Francia, Portugal, España; mientras que en la región latinoamericana está en Chile, Argentina, México, Perú y Colombia. Dentro de nuestro desarrollo y plan de expansión en la región está en el próximo año llegar a Sao Paulo, Brasil; porque queremos ser referentes de desarrollo sobre coyuntura inmobiliaria en la zona.

Actualmente medimos el comportamiento en cada uno de los países donde tenemos sedes, pero buscamos tener una opinión de la región, en relación al sector inmobiliario en países que tiene comportamientos similares al nuestros, pero con mercados mucho más maduros que serviría -de alguna manera- en el caso de Perú, para saber por dónde ir. Es cierto que el mercado peruano es joven, pero la tendencia y el seguimiento del proceso es similar al de Chile y Bogotá años atrás. Estas similitudes nos sirven para ver por donde estamos yendo y que cosas podrían presentarse en el camino más adelante.

¿Qué servicios brinda la empresa en el país?

El Grupo Tinsa factura anualmente más de 100 millones de euros. Tenemos un portafolio de servicios muy importantes con tasaciones de todo tipo de bienes tangibles e intangibles en Lima y ciudades de interior del país,  así como en todos los países de la región donde tenemos sedes. Además, el área de consultoría inmobiliaria que hace los estudios de factibilidad de los proyectos, hacemos toda la supervisión y avance de obra, las tasaciones desde la compra del terreno hasta el cierre del proyecto, y los estudios de mercado que realizamos desde hace cuatro años en Lima, Incoin.

Es decir no brinda sólo consultoría…

Dentro de nuestro portafolio de servicios, tratamos de brindar todos los servicios que estén vinculados en el ciclo inmobiliario, hacemos la prefactiblidad y la factibilidad de la inversión, vemos los aspectos técnicos, económicos, financieros y de mercado. Una vez aprobado el proyecto, vemos el control de los ingresos y egresos, controlamos el cumplimiento de la parte técnica del proyecto, que se cumplan las especificaciones, vemos los ingresos y cómo van las ventas. Toda esa información se vuelca en un informe y se presentan a los clientes o instituciones financieras que nos contratan.

Me explicó que Tinsa fue comprado por un fondo norteamericano, ¿aún tiene accionariado español?

El Grupo Advent International prácticamente compró más del 97%, sólo hubo dos propietarios que no quisieron vender su participación.

Cuándo abren filiales en otros países, ¿lo hacen con socios locales?

Tinsa España posee el 100% de las acciones de todas las unidades que tenemos en los distintos países.

¿Cómo están los precios de las viviendas en Perú en relación con nuestros países vecinos?

Los precios son más bajos, aunque están mejorando de alguna manera, aumentando, pero seguimos muy por debajo respecto de los precios de Santiago, Bogotá, México o Buenos Aires. Definitivamente, no encuentras el metro cuadrado a US$ 100 en el centro de Santiago de Chile como puedes encontrarlo en el Cercado de lima. Estamos un poco atrás en relación a los productos que estamos desarrollando y los precios finales de venta; aunque si bien tenemos productos de nivel A+, que pueden ofertarse por más de US$ 2,000 el metro cuadrado, en Bogotá fácilmente una gran cantidad de viviendas superan ese margen.

Sin embargo, el grueso de la vivienda social está por debajo de los valores de otros países. Aunque  si consideras el ingreso per cápita por países, Chile y México casi nos duplican, entonces no se puede guardar una correspondencia similar.

Recientemente estuve en Uruguay y observé muchas casas en venta en su Centro Histórico. Del mismo modo, en Panamá aunque en este caso la recuperación era iniciativa del gobierno. ¿Es esto una tendencia en la región latinoamericana?

Por su ubicación, tradición y arquitectura,  el cercado de Lima tiene un valor intangible importante que ha venido disminuyendo con el tiempo, por efectos externos a la cultura inmobiliaria, como son la violencia, el tránsito, el caos, la falta de seguridad o el mal uso del área útil como por ejemplo, cuando en una casona encuentras una ferretería, una fotocopiadora, etc. Ese desorden y falta de planificación en relación a la conservación del casco tradicional de Lima, ha generado que las grandes empresas que por lo general acompañan el Centro Histórico migren a otros sectores de la ciudad.

Ello generó una gran vacancia de metros cuadrados tanto en la parte comercial como en la residencial, además que ante la disminución de la demanda el precio por metro cuadrado bajara enormemente. Por eso, hemos llegado a tener metros cuadrados de oficina a menos de US$100.

Pero, ¿qué está sucediendo ahora? Como el metro cuadrado fue tan cómodo, existe un plan para desarrollar y potenciar el Centro Histórico con incorporación de centros comerciales, strip centers, nuevas vías, señalizaciones distintas, remodelaciones de casa insignias y algunos monumentos, repotenciando las áreas verdes, iluminando de forma adecuada, lo que motiva e incentiva a que aquellas empresas que migraron puedan retornar.

Entonces actualmente la tendencia es comprar edificios tradicionales o antiguos y repotenciarlos y darles todos los servicios de un edificio moderno de San Isidro o Miraflores, con un valor de renta muy debajo en comparación a ofertas en Surco o Miraflores. Entonces, empresas extranjeras están comprando edificios enteros y adecuándolos con todos los servicios para volver a atraer a la gente que regresa al centro de Lima.

Básicamente son inversionistas extranjeros…

Extranjeros y algunos nacionales. El Cercado de Lima está retomando valor y altura, aún no al nivel de otras ciudades, pero si está repotenciándose su valor. Está generándose en los alrededores y zonas colindantes desarrollos de vivienda que mejoran la calidad de vida, es cierto que son para el sector económico B pero tienen estacionamientos, cuentan son sitios comunes, con reglamentos a los que la gente se tiene que adaptar, que con el tiempo cambiará su cultura de compartir su vivencia, en esos condominios. Esa es la gente que va a transitar y disfrutar del Cercado de Lima, entonces todo conlleva a mejorar la calidad del Centro Histórico y ya es una realidad. En el Centro Cívico hay un centro comercial muy importante, están los principales restaurantes y cafeterías, tenemos proyectos de vivienda importantes, instituciones que están regresando. Entonces creo si ordenamos la violencia, el tránsito, la delincuencia, puede retomar sus valores de 50 años atrás.

Pero tendría que existir una iniciativa por parte del Estado en el tema de seguridad..

Definitivamente, tanto del gobierno local como del central. El principal problema de Lima es que no tenemos un planeamiento a largo plazo como en otras capitales. Si me preguntan como veo a la Lima dentro de 30 años, no me la imagino como Sao Paulo. Pero recuerdo que cuando iba a salir la ley del cinturón de seguridad  pensábamos que no iba funcionar, y ahora todo el mundo se lo pone. Creo que Lima podría dar un vuelco muy importante de aquí a 30 años, pero depende de las autoridades y de la planificación que se haga. Existe mucho suelo para crecer, pero continúa siendo una ciudad totalmente horizontal y la tendencia de la modernidad es crecer para arriba.

Este plan para Lima, ¿quien lo debe hacer: la municipalidad o el gobierno central?

Les corresponde a las municipalidades ver el tema en conjunto con la municipalidad metropolitana, de la mano con el ministerio de Vivienda. Tienen que formarse diferentes comisiones, para ver el tema de la Costa Verde, del transporte, del Tren Eléctrico, que tienen que engranar para manejarse mejor.

Cuando estuve en Panamá podía encontrarse departamentos a precios de Miraflores, en nuevos y modernos edificios, eso sí de muchísimos pisos. ¿Estar en una zona sísmica eleva los precios de las construcciones en Lima?

Son realidades totalmente distintas, pues el principal indicador es el ingreso per cápita de los países que varía. Entonces, tiene mucho que ver con la aspiración, la calidad de vida y lo que pueda pagarse por una vivienda. En relación a que somos un país sísmico, la ingeniería está preparada para desarrollar proyectos de gran altura sin ningún problema. Chile tiene el edificio más alto de la región y cuenta con un suelo altamente sísmico, ha tenido terremotos de gran escala y no ha pasado nada. El problema en Lima es que tenemos demasiada autoconstrucción, un evento de esa magnitud puede desaparecer gran parte de la ciudad, pero el desarrollo de proyectos de 30 ó 50 pisos puede hacerse sin problemas, pues existen los conocimientos técnicos y la ingeniería para ello.

Entonces, ¿el tema sísmico no eleva los precios?

No, el valor de una vivienda en el piso 20 ó 30 aumenta por la parte intangible, por la vista que pueda generar, aunque definitivamente construir un edificio de 100 pisos cuesta más que uno de 20, pero el metro cuadrado también será mayor. No es una limitante el costo, sino saber que existen personas dispuestas a vivir en el piso 50.

Hice el estudio de un proyecto inmobiliario en Breña y notamos que las personas mayores a 60 años no estaban dispuestas a dejar sus viviendas de un piso, para vivir en un edificio de tres o cuatro pisos. Pero el hijo sí pasaba a una vivienda de tres o cuatro pisos con escalera. Y la generación siguiente quizá se atreva a vivir entre un piso seis ó 10, y así gradualmente iremos incorporando el tema de la verticalidad en el desarrollo de los proyectos. Sin embargo, en los niveles socioeconómicos altos son muy apetecibles las alturas, no tienen problema de vivir en un piso  23 ó 25.

¿Cuál es el promedio de pisos de los edificios en la ciudad de Lima?

Las zonas de alta altura son pocas, pues la zonificación y el mapeo de la ciudad no permiten desarrollar estos proyectos. Si vemos que el motor del desarrollo inmobiliario se basa en el nivel socioeconómico B, con viviendas de S/. 100 ó 200,000, ¿dónde pueden desarrollarse estas viviendas? Pues en Carabayllo, Breña, Santiago de Surco, Puente Piedra y Villa El Salvador. En estas zonas la normativa es de baja altura hasta cuatro o cinco pisos. Entonces, ¿qué prevalece en Lima? Prevalece ese desarrollo. Si nos acercamos a la parte tradicional consolidada, ¿cuál es el edificio más alto en San Borja? Creo que está entre Aviación y Javier Prado, y tiene 20 pisos. Y en Miraflores, ¿dónde está la concentración de edificios más altos? En las avenidas Larco, Benavides, en los malecones pueden existir hasta 21 ó 22 pisos; y en San Isidro será en El Golf con 21 pisos. Ello hablando de vivienda.

En oficinas, el edificio Capital tiene 23 pisos. La construcción más alta es el Hotel Westin con 34 pisos. Entonces, ¿cuál es la media en Lima? Si tenemos 544 proyectos inmobiliaros y sumamos lo que tenemos, la media está muy por debajo,  entre los cuatro y cinco pisos.

¿Por qué no se construye viviendas con mayor altura?

Por la normativa y también por algo muy arraigado, cultural. Si ves el mapa de Lima, los niveles socioeconómicos A son una porción muy pequeña, y son los únicos culturalmente acostumbrados a vivir en altura, el resto no. Entonces, todavía estamos en una transición, eso va a demorar, entonces tendremos que seguir haciendo proyectos de cuatro o cinco pisos.

Pero al construir edificios más altos se aprovecha más el terreno. ¿Construir verticalmente podría abaratar los costos de las viviendas en un mediano plazo, hablemos de cinco años?

Definitivamente, todas las ciudades deben crecer verticalmente y Lima es una ciudad horizontal, en eso estoy de acuerdo. Pero no podemos hacer un edificio de 23 pisos en el distrito de Carabayllo porque la gente no está preparada para vivir en altura. La condición del suelo y la ingeniería puede darse, pero es poco probable que pueda absorberse las ventas en un corto plazo. Estoy viendo un proyecto en la avenida Escardó en el distrito de San Miguel, tiene 23 pisos de be ser uno de los más altos de la ciudad. Cuenta con 98 departamentos y debes pre vender el 20% para contar con el primer desembolso para construir. Eso significa pre vender 20 departamentos, después de 20 meses han vendido 22 departamentos, sin embargo, todas las ventas son desde el piso 10 para abajo. También hay algunos en el piso 18 pero son departamentos que han canjeado los inversionistas. Ese es un indicador importante respecto de porqué no crecemos verticalmente. No significa que no existan  las condiciones técnicas, sino porque el demandante todavía no está preparado.

Incluso yo mismo, siendo ingeniero civil, no viviría en un piso 20; quizá en un piso  11 ó seis, tampoco entre los pisos dos o cuatro, pero es mi sensación. Si vas a Nueva York, supongo que la media es el piso 30 ó 40.

¿En qué medida la verticalidad podría abaratar los costos, si se tiene en cuenta que el terreno representa entre el 30 ó 40% del costo total de una vivienda? Si trasladamos esa reducción del costo del terreno, ¿beneficiaría con menores costos?

Definitivamente que por la incidencia del valor del terreno en el desarrollo de un proyecto, si tenemos mayor altura, abaratará el costo total del proyecto. Es cierto que el costo directo de la construcción aumentará porque tendremos una cimentación distinta, bajar no sólo tres sino cinco o siete sótanos. Ese costo aumentará, pero va a equipararse porque vamos a comprar menos metros cuadrados de terreno y en el fondo si contamos con una demanda dispuesta a absorber esos pisos de arriba, será más conveniente que tener dos terrenos para desarrollar 10 pisos en cada uno. Totalmente de acuerdo.